不動産売却査定ガイド

不動産売却査定ガイド

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

とても単純な話なのですが、土地や建物の評価を見積りに来る不動産会社の善し悪しを判定する目安に、不動産の免許番号があります。名刺や広告に免許番号が掲載されていないところは、認可のない違法な業者かもしれません。
それと、免許番号の先頭にカッコつきの数字がありますが、これは免許更新何回目という意味ですので、更新は3年に一度ですから、多いほど老舗ということになります。

 

しかし、数字が小さくても法人格の変更が原因であることもあり、数字イコール営業年数と言い切ることはできませんが、一応の目安にはなります。オープンハウスは近隣需要を喚起できるため、中古マンションの場合は成約率が高くなることが知られています。
でも、オープンハウスの開催では注意すべきポイントとして、どの部屋をいくらで売りに出すといった情報が周辺に筒抜けになるので、開催を敬遠する人もいます。エリア内のマンションにも広告が配られますし、不動産会社のロゴ入りのノボリ旗が立てられたりと目立つように配置されるので、売るにしても注目されるのは嫌という人はそれなりに負担になるかもしれません。

 

 

 

どうやって一軒家を売るかというと、最初に複数の不動産屋に査定を依頼するのが一般的です。

 

 

最も理想に近い条件を提示した業者と契約をしますが、時には、査定を出してもらった業者に物件を買取依頼することもあります。といっても、大抵は媒介契約を交わし、買ってくれる人との仲介をお願いします。

 

なぜかというと、買取の場合は査定対象に建物が含まれることがあまりなくて、土地の価格のみになる場合が多いためです。
住宅査定には査定ソフトを使う人もいます。聞きなれないものですが、延べ面積、築年数、方角などの家の基本的な情報で検索すると、登録してある路線価や独自の係数(階数や向きなどによる)をベースに自動計算で物件価値を算定するソフトを指します。無料もあれば、有償版もあります。

 

 

机上データを集めただけの簡易版ですから、専門家が現場で査定する価格とは大きな違いが生じることがありますが、メタデータ的に把握したい人には良いかもしれません。マンションを売るときに損のない取り引きをしたいのであれば、売却したい部屋を査定依頼するときは複数の会社に依頼し、相場の把握に努めることが欠かせません。
そのあたりが無頓着では、仲介業者や購入希望者につけ込まれて、あとになって後悔する可能性もあるのです。
それと、見積り時の業者の対応を比較すると、信頼に足りる相手なのか分かる部分もあります。

 

一社ごとに感想を記録しておくと良いでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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ちょっとでも早く不動産物件の売買を終わらせたい場合に、一番確かだといえる方法になるのがその物件を不動産業者に買い取ってもらうことでしょう。

 

いつ現れるかもわからない買い手を待たなくていいので、スピードでいったらこれよりも短時間で済む方法はないかもしれません。ただし、売値が買手を探す時と比べるとどうしても安いというデメリットが生じますから、物件の売却価格より早さが大事だと思っている人に適した手段です。とうとう不動産を売却できることになり、もう契約が成立したものの、やっぱり売りたくない、別の買い手を探したくなったなどの心境や事情の変化で売却の話をなかったことにしたいなら、契約を破棄することもできます。

 

そうは言っても、違約金の支払いが契約で定められていたり、先に貰っていた手付金を倍返ししなければなりませんから、契約を進めるときは細心の注意を払ってください。
不動産を売ろうと考えている人はその際、必要なものとして印鑑証明と実印があげられます。

 

なぜかと言うと、所有権移転登記という手続きを法務局で行う時に必要なので、買主の方は特にこの2つはいらないのです。もしも、支払いをローンで行うならそうではありません。
現金で払わないなら、ローン会社との契約に忘れずに印鑑証明と実印を持ってきてくださいと言われるはずです。

 

それから、連帯保証人を必須とするなら必要なものとしてその方の印鑑証明と実印もあげられるでしょう。市場に出ている物件に実際に立ち入って中を見ることができるというのがモデルハウスと異なるオープンハウスの特徴です。住んでいる人がいるままの物件の売り出しでは現状のまま家具などが置いてありますが、仮に自分が住んだ時のこともそれを見ると雰囲気が掴みやすいという面もあるでしょう。

 

さらに、物件だけではなく近所も散歩してみると、利用しやすそうな立地のお店のことなど暮らしの様子についてもあらかじめ把握できます。多額の金銭をやり取りすることになる不動産売却では、必然的にある程度の経費もかかってきます。
例えば不動産業者への仲介手数料も物件が高く売れれば売れるほど高額になりますし、売主が利益を得たケースでは譲渡所得税を負担しなければならないこともあります。
取引書類を作成するのにかかるコストや印紙代もかかってくるでしょう。

 

それだけでなく、住宅物件を売却するのであれば、引っ越しの出費も念頭に入れておく必要があります。
「すぐにでも売却したい」と思ったところで、すぐには不動産物件に買主は見つかりません。だとしたら、平均として不動産売却の期間は、何ヶ月くらいなのでしょう。例えば、マンションだと平均で約3ヵ月、一軒家の場合は平均で6ヵ月と言われることが多いです。まあ、あくまで平均ですし、絶対にこの期間で売れる保証はありません。売却の日程を組む際は、その辺も考えましょう。
一般的な場合においては、不動産を売却する際には不動産会社を通しますが、自分自身で売却をすることはできるでしょうか。

 

やればできることではありますが、売買にまつわる仕事、すなわち交渉や必要な書類作り、そして事務手続きや買主探しなどを個人で全部済ませるのは非常に大変です。

 

不動産売却の専門知識が必要なので、知識が不足していると、トラブルになるときもあります。餅は餅屋ですから、仲介手数料を支払って、不動産会社を活用するのが良いかもしれません。

 

 

 

共同名義になっている不動産物件を売却したいときは、委任状を準備して売却に臨む必要があります。

 

 

こういった事例では、代表者となって取り引きを行う名義人に、他の全名義人がその代表者に取り引きを一任する考えを明示した委任状を用意しなければなりません。

 

 

 

有効期限のない委任状ですから、取り引きが終わるまで一度集めたもので問題ありません。
これまで持っていた不動産物件の売却をしようとする際、買い手側が境界確認書をお願いしてくるかもしれません。
そのような際には、土地境界確定測量を土地家屋調査士にお願いして、その土地の権利者が立ち会った上で測量してもらって、必要な書類を作るのです。
買主が境界確認書を要求する理由として考えられるのは、買う予定の土地の境界線が明確になっていない不動産物件において、売地の面積を明確にしてから売値を決めるためというのもありますし、将来、接している土地の権利者と境界線のことで問題になるのを回避したいという思惑があるのでしょう。
不動産売却を考えたときは、Webの一括査定サービスを利用するのが有効ですよ。なぜかと言うと、最初から一社だけの査定しかとらないと、どのくらいが相場なのかを知らずに廉価で物件を売却することになりかねないためです。ですから、一括査定サービスを活用して異なる業者の査定額も天秤にかけながら、ここのサービス内容が一番いいと思えた業者に連絡してみるのがポイントです。

 

 

仮に不動産売却で利益が出たなら、譲渡所得税を納付しなければならないかもしれません。不動産の所有期間が5年を超える長期だった場合、譲渡所得税は所得税と住民税がそれぞれ15%と5%の割合で賦課されます。5年以下という短期の所有期間ならば2倍の税率で納めます。

 

 

 

いつ頃納税すればいいのかというと、所得税は一括で、売却した翌年2月16日から3月15日までの間、住民税の納付は4期に分けて行うことになっています。

 

 

 

不動産売却を考えた時は、近隣物件の相場のチェックが必須条件でしょう。と言うのも、不動産の価値に対して不当な査定をされたとしても相場の知識がなければ気づけないので、多大な損失を生む恐れがあるからです。

 

それに、目安ともなる物件相場の情報を持っておくことは交渉する上でも役立ちます。
最大限、積極的に情報集めに励みましょう。

 

不動産物件売却の中でも、任意売却は売った時の価格よりもローンの残りが多くなってしまっている不動産物件を売ろうとするケースを指した言い方で、「任売」とも略されています。

 

任意売却をしたら、住宅ローンの残債を減らせることもあり、生活に支障をきたさない返済ができるようになります。とはいえ、専門知識を持った人の交渉がいるため、普通は弁護士とか司法書士に任せるものです。

 

売却物件の印象をアップするコツとしては、明るく清潔に、そして、少しでも広く見せるようにしてください。

 

部屋の中のライトは全て点けて、きちんと清掃を行い、狭いという印象を与えないようにして、日頃はしないようなところまで掃除をします。例えば、水回りの水滴が残らないように拭きあげることです。あとはニオイも忘れずに気をつけたいポイントですね。訪れる人がどんな風に考えるかを想像して売却物件のケアをしてください。

 

新居を購入して住み替えるためにそれまでの住居物件を売却したいというのもありがちなケースです。

 

その際は、売却ができた上で購入することが順当なリスク管理の方法でしょう。売約が契約上は成立していると言ったところで、自らお金が入ったことを確認するまではまだ息を抜いてはいけません。

 

 

 

必要に迫られた時に支払うお金がないということが起こらないとも言えませんので、あらかじめ売却を見込んで購入に着手するのはやめておくのが無難です。

 

 

不動産売却に際してかかる税金の中で譲渡所得税と住民税には特に気を配りましょう。
これらの税は物件の売却で利益を得た場合に支払いが必要なものです。

 

 

 

ですが、住んでいた物件の売却であれば、特別控除額が3000万円あります。あわせて、所有期間に応じてこれらの税金は課税方法が変わるため、この点を調べてから売却に向かった方がいいでしょう。
一般的には、不動産売却のとき部屋の退去の時期については任意に売却主が決められます。

 

ですが、誰も住んでいない物件として売り出した方が高価買取が期待できます。内覧をする顧客がいても、入居者がいる場合は忌避されることにもつながるので、できれば早期に退去しておいた方が好条件を生むことが多いです。極力早くに不動産物件の売却先が見つかればそれに越したことはありませんが、万が一、時期尚早に値下げをするミスを犯すとマイナスが大きくなります。

 

たちどころに値下げされた売却物件の場合、これからもっと安くなるかもといった期待で買主が買い控えしてしまいます。入ってくる問い合わせの数などから検討して、動きがないまま売り出しから半年経って初めて値下げの検討を始めてもいいでしょう。誰でもお得に買物したいと思っているため、めったに一番初めに決めた値段で不動産売却ができることはなく、資金が足りないから下げてくれないかと価格交渉される取引が大半です。価格交渉をしてきた場合には、相手の事情を考慮してみてください。住居用に買う場合なら、真剣に考えてから、買うといってきたはずなので、こちらがあまり引かずに交渉をしても、売却が成立する公算が大きいです。

 

 

 

一般的に気付くのが難しい欠陥を購入後に買い手側が見付けた時は、買い手側は売り手側に対して瑕疵担保責任に基づき修繕を求めることができます。この適用期間は、売り手側が不動産会社の場合、短くとも2年間(2年間以上)というルールが決まっています。

 

しかし、個人と個人の取り引きであった場合は期間を規定するものはありません。少しもその期間が設けられないことも頻繁に見られます。不動産売買契約書は課税文書に当てはまるので、印紙代を負担しなければなりません。不動産がいくらで売れたかで印紙代の段階は異なるので、高い場合は数十万円にもなります。

 

加えて、売主と買主の両者がそれぞれに契約書を作成した場合、一通ごとに印紙を貼り付けなければなりません。しかし、このケースでは先ほどのケースとは異なる基準で税額が決定するので、確かめておくといいでしょう。
不動産の売却を視野に入れ始めた際、築年数のことが引っ掛かるかもしれません。

 

事実、築年数次第で売却価格は変動します。
仮に築10年の戸建てを査定に出せば、 査定での建物の価値はゼロということが多く、通常は土地の価格のみになるはずです。
それから、マンションの場合でも同じように築年数の浅さと評価の高さは比例関係にありますから、戸建てと同じく、ひとつの基準として築10年が挙げられます。

 

慌てる乞食は貰いが少ないというのは世の常ですが、高額な取引となる不動産売却では一層、結論を急がず丁寧に検討していきましょう。

 

危ぶむべき最大の点としては、悪意を持った不動産会社も存在するという点があります。仲介契約を結んでいても販売活動に消極的だったり、常識外れの安価で買いたたかれたりすることもあるので、留意して業者を選びましょう。
不信感をわずかでも持ったなら、契約を結ぶのはやめておきましょう。

 

 

所有していた不動産物件の売却価格が3000万円を下回ったケースでは、住民税と所得税の課税対象にならない特例がありますので、よく確認しておきましょう。

 

なぜかというと、売却した価格のうち、3000万円までが特別控除の対象になるからなのです。

 

そして、物件の買い換えをした場合に、売却価格が安すぎて売却損が出たら、全ての所得を合わせての損益通算が適用できるので、利用しない手はないでしょう。ですが、それには条件に適合していなければならず、売った一軒家やマンションを5年超えで所有しており、さらに、10年を超える住宅ローンの新規契約をしたというのが条件です。
無事に買手がみつけり、不動産物件を売る際には、名義変更を行うことになり、売り主の方は、登記済権利証はもちろん、印鑑証明書(取得後、3か月を過ぎていないもの)がいるでしょう。滞り無く決済が終わったら、即日、名義変更も法務局に行って手続きしなくてはいけません。

 

この場合には、印鑑証明書の発行費以外に、登録免許税がかかりますし、登記事項証明書代もかかるのです。登録免許税は固定資産税の1000分の4という税額になっていますから、事前に準備しておきましょう。

 

新居の購入を決めて住宅ローンを組んだ場合、出資は住宅が建てられてから開始するのが大抵のところです。よって、注文住宅購入から建築が終わるまでの間に、例えば工事の着工金など必要な費用があればローンを当てにせずに間に合わせなければならないのです。
従来住んでいた家を売却し、ある程度の元手があるなら都合をつけられるでしょうが、まだ売り出し中という場合もあるでしょう。そうした際、つなぎ融資を利用すれば短期間だけの借り入れが可能です。不動産売却における一般媒介契約というのは、複数業者への仲介を依頼する契約をいいます。一社の場合よりも、広く宣伝してもらえたり、一般媒介契約をした仲介業者は、他社よりも素早く買主をみつけて、売買契約に辿り着き、仲介手数料を得ようとがんばり、予想よりも早く不動産売却が完了できることもあるでしょう。
ですが、複数の不動産会社と何度も連絡を取り合わないといけませんので、そういったことが面倒で嫌という方もいるでしょう。

 

極力大きな額をつけて不動産を売りたいなら、複数の不動産業者から査定額を聞くことです。
査定額は業者次第で大きく変わることもままあることです。加えて、原則として専任媒介で契約しましょう。

 

専任媒介と比べ一般媒介だと広告費が少なくなってしまうので、ある程度買い手がつくのに時間がかかることが多いです。それに、専任媒介なら売り主に一定期間ごとに状況報告をするのが義務です。
複数の人が名義を有していて単独所有ではない不動産の場合、売り渡す際には、全ての共有者が承知した上で売却しなくてはならないとされています。名義人として登記されている共有者全ての署名と実印が不可欠となりますから、複数いる名義者のうちの一人が勝手に処分するというのは不可能です。他の名義人の承諾がなくても個人の持ち分に関しては売り渡すことも可能とされていますが、通常は名義人となっている人全員が共同して販売するという手続きを取ります。

 

 

物件を売却しようとする際、すぐに価格を決めずにまずは、一括査定サイトを使って、いくつかの業者におおよその査定額を教えてもらいましょう。
何社かの査定額を比べると相場がわかるので、適切な価格をつけるようにしてください。

 

 

 

それに、仲介業者の中には、なんとコンサルティングまでしてくれる場合もあるため、無料相談を利用して、売りたい物件の最高額を聞いてみるのも何かの参考になるでしょう。